Immobilien als Kapitalanlage
Sachwertanlagen oder Aktienanlagen, das war schon immer die Frage. Sachwerte haben die Substanz, die Aktienwerte hingegen das Steigerungspotential. Sachwerte und somit Immobilien sind Investmentprodukte, die Anlegern sichere Erträge bieten können. Schon früher hat der Staat dafür gesorgt, dass Immobilien beim Bau und beim Kauf gefördert werden. Zum einen hat der Staat die Wohnungsbauförderung initiiert und zum Anderen hat der Staat die Förderung über Abschreibungen zugelassen. Somit ergibt sich ein Anlagepotential für den Investor in Sachwerte sprich Immobilien.
Der Investor, der Immobilien als Kapitalanlage wählt, verfolgt ein anderes Ziel als der Eigennutzer. Sein Ziel ist, sich als Vermieter über die Mieteinnahmen zu refinanzieren und durch zusätzliche Steuerersparnis an den Mieten zu verdienen. Wenn man bedenkt, dass 60% der Deutschen zur Miete wohnen, ein riesiger Markt. So kann der Kapitalanleger neben dem Sparen von Steuern Abschreibung für Abnutzung AfA geltend machen und er hat absetzbare Sollzinsen für das Darlehen, die sich zusätzlich steuermindernd auswirken.
Nimmt man nun den Steuerspareffekt und die eingenommenen Miete, so hat der Anleger ein ordentliches Geschäft gemacht.
Die Fremdfinanzierte Immobilie als Kapitalanlage mit dem Steuersparprinzip funktioniert in etwa so: Dem Kapitalanleger kommt zunächst mal die AfA zugute. Dieser Abnutzungsbetrag wird von seinem Einkommen in Abzug gebracht. Also das tatsächliche Jahreseinkommen, abzüglich Werbungskosten und Sonderausgaben ergibt das zu versteuernde Einkommen. Die Abschreibung für Abnutzung (ein bestimmter Prozentsatz der Herstellungskosten) werden nun vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Nun kommen die Sollzinsen der Finanzierung für die Immobilie, die zu zahlen sind, hinzu. Auch diese werden von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen.
Die eingenommene Miete hingegen erhöht das zu versteuernde Einkommen und muss wieder hinzu gerechnet werden.
Somit sind die Einnahmen und die Ausgaben verrechnet und es ergibt sich aus der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" ein Gewinn oder ein Verlust. Der entstandene Gewinn wird versteuert und der entstandene Verlust vermindert die Steuerschuld. Ist der Verlust höher, wird eine Steuererstattung vorgenommen oder der Verlust wird vorgetragen und mindert die Steuerschuld in Zukunft.
Achtung: Tilgungsbeiträge für das Darlehen können nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Bei einer hohen Steuerlast durch entsprechend hohes Einkommen ist somit eine Möglichkeit geschaffen, eine Immobilie zu finanzieren, die sich durch die Mieteinnahmen und die steuerlichen Entlastungsbeträge selbst finanzieren kann. Der Investor hat durch solche Modelle die Möglichkeit, sich eine Altersvorsorge aufzubauen und den Staat sowie seine Mieter daran zu beteiligen. Ob das so zutrifft, ist immer von der individuellen Situation des Kapitalanlegers abhängig, hier müssen die passenden Immobilien zum Anleger gesucht werden.
Damit auch alles passt
Auch muss für den Anleger geklärt werden, welches das richtige Objekt für den Investor ist. Dabei ist vor allem auf die Seriosität des Anbieters zu achten. Äußerste Vorsicht ist geboten bei sogenannten Schrottimmobilien oder auch bei Seriengeschäften, wo alles aus einer Hand kommt. Hier können Fallstricke für den Anleger lauern oder auch versteckte und überhöhte Kosten enthalten sein.
Der Anleger sollte sich gut beraten lassen, lieber die Angebote nochmals unabhängig prüfen lassen und auch auf die Aktualität der Steuergesetze achten. Bauen Sie sich Sicherheitspuffer in die Kalkulation ein. Die Immobilie sollte in einer guten Lage und in einem guten Umfeld sein. Prüfen sie die Einwohnerzahl und die Vermietbarkeit der Immobilie. Ein Blick auf die Mieter kann nichts schaden, wenn die Immobilie vermietet ist.
Diverse Objekte stehen den Kapitalanlegern zur Verfügung. Wie schon beschrieben ist die Auswahl des geeigneten Objektes individuell vom Kapitalanleger abhängig. Es gibt am Markt Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, die Beteiligung an Geschäftsimmobilien (Ärztehäuser, Bürogemeinschaften), Studentenwohnungen und vieles mehr.
Großes Potential haben auch denkmalgeschützte Gebäude. Diese unterliegen strengen Auflagen und werden auch in anderer Form steuerlich gefördert. So honoriert der Gesetzgeber beispielsweise die Investition in Sanierungsgebiete mit enormen Sonderabschreibungen. Dies wurde nach der Wende noch weiter ausgebaut, um Investoren in den maroden Wohnungsmarkt zu locken.
Immobilen in der derzeitigen Krise
Der deutsche Immobilienmarkt erweist sich angesichts der derzeitigen globalen Finanzkrise als stabile Geldanlage. Zumindest hat sich die Krise nicht so ausgewirkt wie in anderen Ländern. Der Grund hierfür liegt in der Kreditvergabepolitik, die doch eher konservativ ist. Eine gute Adresse auch in schwierigen Zeiten ist nach wie vor in den Ballungsgebieten, wo Wohnraum knapp ist und die Mieten hoch sind. Hier wird auch weiterhin großes Wertsteigerungspotential zu erwarten sein.
Der Investor muss sich entscheiden, welche Anlageform zu ihm passt. Möchte er direkt in Immobilien investieren und sind seine Ziele das Eigenmanagement, oder ist die Anlageform der Investition in Immobilienfonds für den Anleger passender.
Wenn der Anleger:
- Über ein hohes Jahreseinkommen verfügt
- Eine hohe steuerliche Traglast hat
- Steuerliche Vorteile in Form von Abschreibungen geltend machen möchte
- Die steuerliche Verrechnung von negativen Einkünften zur Steueroptimierung braucht
- In Sachwerte investieren möchte
- Von hohen Sonderabschreibungen profitieren möchte
dann kann eine Investition in Immobilien als Kapitalanlage durchaus eine sinnvolle Anlagestrategie sein.
