Geschlossene Immobilienfonds
Ein geschlossener Immobilienfonds ist ein Fonds, dessen Vermögen vorwiegend oder ausschließlich in Immobilien investiert ist. Die rechtliche und wirtschaftliche Konstruktion des Fonds kann unterschiedlich sein. Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel als Personengesellschaften betrieben, hier sind es die GBR (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) KG (Kommanditgesellschaft) und die spezielle GmbH & Co. KG. Der Anleger wird Gesellschafter der Fondsgesellschaft, er wird also Mitunternehmer und ist direkt am Gewinn und am Verlust der Unternehmung beteiligt. Durch die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds geht man ein volles unternehmerisches Risiko ein, dessen man sich bewusst sein sollte, wenn man in eine solche Anlageform investiert.
Ziel ist es, eine gewisse Kapitalsumme einzusammeln (je nach Vorhaben unterschiedlich hoch) und diese dann in Wohnhäuser, Einkaufszentren, Bürohäuser, Kliniken u. a. investiert. Ist die geplante Investitionshöhe erreicht, wird der Fonds geschlossen und kein Anleger mehr aufgenommen.
Investitionsgedanke
Der Investitionsgedanke, der dahinter steckt, ist einfach. Geschlossene Immobilienfonds sammeln viel Geld ein, um es zu investieren, und das zumeist in Deutschland, da hier durch staatliche Förderung die zu erwartende Rendite höher ausfällt. So wird beispielsweise in den Neubau von Krankenhäusern investiert und der Staat braucht diese Ausgaben nicht zu tätigen. Die Bauindustrie hat Arbeit, Arbeitsplätze werden gesichert und der Staat fördert diese durch Abschreibungen und ähnliche Programme. Gedanklich ein gutes Investment, jedoch nur, wenn der Markt auch den notwendigen Bedarf hat. Der Anleger sollte immer prüfen, ob bei der zu erstellenden Immobilie auch ein nachhaltiger Abnehmer vorhanden ist. So schossen nach der Wende 1989 geschlossene Immobilienfonds wie Pilze aus der Erde und wollten an den riesigen Fördergeldern partizipieren. Dieses Vorhaben gelang zunächst, da ja ein enormer Bedarf vorhanden war. Jedoch wurde auch blind investiert, beispielsweise in Bürohäuser, die dann zu dutzenden leer standen und so für einen Mietpreisverfall sorgten. Büros, die keiner brauchte und die Fonds erzielten keine Einnahmen. Dadurch, dass viele unkontrolliert das gleiche wollten, haben sie sich selbst geschadet. Nichts desto trotz kann eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds eine lohnende Anlage sein, wenn man die Infrastruktur beachtet und die nachhaltige Vermarktung gesichert ist.
Anlagedauer
Die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds ist eine langfristige Anlage. Die Anlagedauer ist mit 12-15 Jahren anzunehmen. Diese Zeit kann sich aber auch verlängern, wenn der Fonds nicht so läuft, wie es zu Anfang geplant war. Ferner kann es am Ende der regulären Laufzeit zu Problemen mit der Veräußerung der Immobilie kommen, wenn nicht gleich ein passender Käufer gefunden wird.
Ein vorzeitiger Ausstieg ist schwierig, da es keinen funktionierenden Zweitmarkt in diesem Sektor gibt.
Steuern
Wie bereits beschrieben, ist der Zeichner eines geschlossenen Immobilienfonds Miteigentümer und somit am Gewinn wie auch am Verlust des Fonds beteiligt. Er erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die der Anleger versteuern muss, wobei er im Gegenzug die entstandenen Verluste in Abzug bringen kann. Ziel des Fonds ist es nun, in den ersten Jahren hohe Verluste zu produzieren, die der Anleger dann bei der Steuer in Abzug bringen kann. So bekommt der Anleger einen Teil seiner Investitionen zurück. Dies passiert natürlich legal und unter Ausnutzung der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten über Abschreibungen, Sonderabschreibungen und ähnlichen steuerlichen Vergünstigungen.
Risiken
Das sollte man beachten:
- Keine echte Vergleichbarkeit, da die Projekte alle unterschiedlich sind und keine einheitlichen Maßstäbe zur Verfügung stehen. So sind die Faktoren wie Rendite, Ausschüttung, Verlustzuweisung usw. von Anbieter zu Anbieter verschieden. Auch sind die Berechnungen für die prognostizierten Einnahmen wie Miete und Abschlussverkaufserlös in keinem Fall identisch mit anderen Projekten.
- Hohe risikoreiche Anlage, da der Fonds aufgrund von z. B. Mietausfall auf längere Sicht pleite gehen kann. Hier ist auf die Gesellschaftsform zu achten. KGs haften nur mit der Einlage, GBRs haften unbegrenzt auch mit dem gesamten Privatvermögen.
- Mietgarantien sind zu prüfen und notfalls ist eine Mietausfallversicherung angebracht
- Die steuerliche Anerkennung des Projektes ist vor einer Investition zu prüfen
- Prüfung der Kostenstruktur des Fonds, Vertriebskosten usw.
- Finanzierungskosten - Anschlussfinanzierung
- Anschlussvermietung
Fazit
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds machen Sinn, wenn der Anleger bereit ist, das doch nicht unerhebliche Risiko bei dieser Investition in Kauf zu nehmen. Der Anleger sollte wissen, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus der Anlage schwer möglich ist und wenn, dann ist mit Verlusten zu rechnen. Der Anleger muss einen soliden Anbieter finden, der die Kostenstruktur und die Kalkulation offen und nachvollziehbar darlegen kann. Die gegebenen Mietgarantien sollten von seriösen und kapitalkräftigen Mietern kommen. Wenn man sich des Unternehmerrisikos bewusst ist und die Risiken der einzelnen Gesellschaftsformen des geschlossenen Immobilienfonds einschätzen kann.
Wenn man den Markt beobachtet und Werte schaffen will, dann kann eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds eine gute Ergänzung im bestehenden Portfolio sein.
Exkurs: Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)
Einige geschlossene Fonds werden in Form der GbR errichtet. Dieses kann große Nachteile in der Haftungsfrage nach sich ziehen. Bei einer GbR haftet im Fall des Scheiterns jeder Gesellschafter mit seinem gesamten Vermögen, inklusive des Privatvermögens für die Verbindlichkeiten des Fonds. Die Gläubiger können sich an die einzelnen Gesellschafter halten und dort die Schulden eintreiben.
Exkurs: Kommanditgesellschaft (KG)
Wie auch bei anderen geschlossenen Fonds ist die am häufigsten verbreitete Form die KG. Bei der KG gibt es zwei Arten von Gesellschafter, Kommanditist und Komplementär. Der Komplementär haftet mit seinem gesamten Vermögen, der Kommanditist riskiert nur seine Einlage (sein Beteiligungskapital). Wenn keine Nachschusspflicht in den Verträgen vereinbart ist, bleibt das Risiko im Schadensfall überschaubar. Der Kommanditist hingegen haftet komplett, mit all seinem Vermögen.
Bei einer Kommanditgesellschaft mit einer GmbH als Komplementär spricht man von einer GmbH & Co. KG. In dieser Gesellschaftsform ist die Kommanditistin die GmbH, die hier als Vollhafter auftritt. Die Höhe des Haftungskapitals ergibt sich aus der Eintragung im Handelsregister.
